デュー・デリジェンス｜資産管理ソリューション

現在ファンドを中心に活況を呈している不動産ビジネスにおいては、投資家(購入者)や他の各関係専門家は投資(購入)対象不動産に内在する各種のリスクを事前に把握し、回避するための手段を講じることによってそのリスクから自衛する必要があります。

図：不動産投資取引におけるリスク

不動産ビジネスのリスク把握の有効な手法として定着しているのが「デュー・デリジェンス」と呼ばれている「投資家(購入者)が投資判断(購入判断)を行う為に必要となる事項に関する詳細な調査全般」である。通常これらの調査は(1)法的調査(2)経済的調査(3)物理的調査の3分野から構成されており、そのうち物理的調査の報告書は「エンジニアリング・レポート(ER)」呼ばれています。

図：リスク把握の手法

1.エンジニアリングレポートの位置づけ

不動産の流動化や資産評価において求められるデュー・デリジェンス(法的側面、経済的側面、物理的側面調査)の中で、物理的調査および環境調査報告としてエンジニアリング・レポートは主に以下の点において、経済的調査の前提として必要となります。

(1)建物診断による修繕・更新費用等の産出
(2)地震リスク評価による大地震時の経済的損失の評価
(3)環境調査により土壌汚染や有害物質(石綿等)などが確認された場合の復旧費用の算出
(4)違法物件を適法化するための費用の算出(遵法性の検証)

2.調査報告内容

デュー・デリジェンスにおいて、エンジニアリング・レポートに期待される主な情報は以下の7つです。

(1)物件概要: 対象物件の物理的内容を概括的に簡潔に表現し「物件の現状を概観」したものです。
(2)建物診断: 修繕・更新費用を算出することで目的に行われる建物の劣化診断であり、目視を基本とします。
(3)修繕・更新費用: 建物の劣化診断を踏まえ、所定の年数に発生することが予想される支出として修繕・更新費用を算出しますが、これらは対象物件の「価格算定」「収益性検討」などに反映されます。
(4)遵法性: 建物の遵法性を概略的に検証し「将来流動性に問題が生じないかどうか」を確認します。
(5)再調達価格: 損害保険や地震被害予測の前提となるもので、対象物件と同一仕様の建物を現在新築した場合の建設価格です。
(6)地震リスク: 建物の耐震性を評価する指標として、「地震時の予想最大損失率(PML)」が用いられています。このPML算定及びその際の営業中断日数が対象物件の収益性を大きく左右する為、投資家(購入者)にとっての最重要情報となります。
(7)環境リスク: 地球温暖化・大気汚染等により環境への関心が高まっていますが2003年(平成15年)2月に施行された「土壌汚染対策法」、2005年(平成17年)7月に施行された「石綿障害予防規則」等の法整備により、環境リスク評価として「土壌汚染の可能性」「有害物質の有無」等について「フェーズⅠレベル」の調査を行います。